本研究主要探討與驗證商辦大樓空置、租金、售價及資本化率受到總體經濟及商圈因子之影響。本研究蒐集自2011Q1至2018Q1台北市11個商圈商用辦公室之租金、空置與房價資料等，探討近年來影響北市商用不動產的因素。利用跨層回歸模型比較傳統總體模型與加入商圈因子模型的差異。結果發現：
1. 傳統模型-總體經濟:總體經濟變數對租金、空置之影響皆不顯著，總體經濟中資金寬鬆程度對售價之影響顯著。
2. 商圈因子模型:商圈因子變數如租金、售價、空置、資本化率間之影響皆為顯著。
3. 總體經濟加上商圈因子及北市平均因子模型:商圈因子的影響力維持顯著，但總體經濟對空置及租金之影響則不顯著，總體經濟對售價及資本化率之影響維持顯著。
因此結論-商圈因子才是對北市商辦空置、租金、售價、資本化率影響最大的關鍵因素。本研究可供作為瞭解台北市商用不動產市場趨勢，亦可提供投資人之不動產投資決策與政府相關政策調整之參考。

The goal for this research is to explore and verify the impacts to office Vacancy, Rent, Price and Return result from the macroeconomy and commercial district factors.The study collects data from 11 commercial districts within 2011Q1 and 2018Q1 in Taipei City. Apart from the traditional regression model, a cross-layer regression model was added to evaluate the difference between the macro economy and the commercial district factors.
According to the findings in the research, we concluded below:
1. Traditional model-macroeconomics: the capital market variables highly affect the transaction price while the other factors did not show significant influence toward rental and occupancy rate.
2. The commercial district model: the mutual effects among the commercial district factors are strong, such as rentals, prices, occupancy rate and cap rates.
3. The macroeconomics /business circles/market standard factors: There are strong relationships among commercial district factors. The macroeconomics factors shows low relationships with occupancy rate and rental and the capital market factors in the macroeconomics shows significant relationships with transaction prices and cap rates.
We conclude that there are rational and strong relationships among occupancy rate, rental ,cap rate and price, while the capital market factors in macroeconomics mainly affect both price and return. The goals for the study not only provide a reference of the trend for commercial properties in Taipei City but also help both investors on decision-making and government on related policies adjustments.

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