近年來政府在土地資源日漸稀少的狀況下，投資人尋覓所有權之素地進行開發更顯困難，然而政府更將非公用土地以設定地上權之方式加以釋出土地使用權。本研究目的在於了解壽險業投標非公用土地設定地上權案之評估因素，進而了解各因素間前後關係及共識、權重之重要性。
經由文獻回顧，了解地上權相關理論、壽險業投資於地上權現況情形，再針對具實際參與投標經歷專家進行訪談，從中了解壽險業投資地上權相關動機、未來投資可能面臨風險及評估所考量之相關因素，進而建立壽險業投標非公用土地設定地上權案評估之「不動產市場條件」、「地上權招標條件」、「土地開發條件」、「報酬率評估」、「經營管理能力」五項構面及26項因素為研究內容，藉由模糊德爾菲法篩選專家所共識之18項因素，並運用模糊層級分析法；發現研究結果為不同之壽險公司、專家經歷長短，彙整出三家壽險公司分別重視前五位因素依序為「外部投資報酬率」、「相關企業承租意願」、「未來承租者有無」、「內部報酬率」、「土地使用分區」、「未來現金流量高低」共6項因素，而較壽險業者較不重視之後三位因素分別為「存續期間長短」、「平均租金單價」、「房地產供需概況」、「土地面前道路寬度」、「鄰近捷運站、高速(快速)公路」共5項因素。
經由研究發現，壽險業投標非公用土地招標設定地上權最終目的為使公司投資「長期獲得穩定收益」而非達到短期收益，並以商業用途為主並於未來得標之地上權案存續期間內開發，並獲取長期租金之收入，以達到壽險業去化長期不動產資金。

It now becomes more difficult for investors to seek development opportunities for sites held under freehold interest due to the scarcity of public land. Nevertheless, the government authorities have been supplying non-public-use land by means of granting the right of superficies. This study aims to find out factors for consideration in life insurers’ decision-making process of the acquisition of a superficies on non-public-use land, as well as to look into interrelationships and significance of such factors in terms of whether there are commonalities among life insurers and how these determinants weigh against each other.

Through literature review, this study first probes into theories relevant to the right of superficies and the status quo of insurance companies’ investment in superficies. Second, this paper investigates life insurers’ initiative, risks and evaluation components through interviews with practitioners with actual experience of tendering for the acquisition of superficies in life insurance industry and identifies 26 key determinants in 5 groups that life insurers rely upon to make investment decisions on the acquisition of superficies on non-public-use land. These 5 groups comprise real estate market trends, tender requirements, land development requirements, investment returns and corporate executive competencies.

By applying Fuzzy Delphi Method, the study filters 18 determinants that professional investors reckon decisive. Further, by adopting Fuzzy Analytic Hierarchy Process, the results show that external investment returns (i.e. market returns), lettability to life insurers’ associated companies, lettability to occupiers, internal investment returns, land use control, and future cash flows are of the highest importance to life insurance companies; whereas length of the superficies covenant, average rental value, real estate market supply and demand, width of roadways servicing the land, and proximity to subway stations and motorways are of less importance to life insurers.

The findings also suggest that instead of short-term returns, life insurance companies make acquisitions of superficies on non-public-use land in order to secure long-term stable income and to deploy their dry powder, thereby sites acquired are usually developed for commercial uses that generate rental income in the long run.

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