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研究生： 鄒喻合
Yu-Ho Tzow
論文名稱： 臺北市公共住宅物業管理模式之探討
Investigation of Property Management Model of Public Housing in Taipei
指導教授： 杜功仁
Kung-Jen Tu
口試委員: 黃世孟
Shyh-meng Huang
王金棠
Kim-Thong Wang
曾光宗
Kuang-Tsung Tseng
李威儀
Wei-Yi Li
學位類別： 碩士
Master
系所名稱： 設計學院 - 建築系
Department of Architecture
論文出版年： 2016
畢業學年度： 104
語文別： 中文
論文頁數： 108
中文關鍵詞： 社會住宅 、績效評估 、營運維護
外文關鍵詞： Social housing, performance evaluation, operation and maintenance
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    • 公共住宅的興建是為提供都市地區特定族群、年輕人或無自有住宅的市民短期的居住需求。臺北市政府公共住宅物業管理模式之委外執行方式不符市場預期且在管理費的收支上產生赤字。因應未來50,000戶規劃及開發中的公共住宅，臺北市政府應參考其他住宅個案之管理手段與策略，增進既有公共住宅的物業管理模式。因此，本研究目的為：(1)調查公寓大廈個案之物業管理模式，(2)評估並比較公寓大廈各類物業管理模式績效，(3)研擬公共住宅物業管理模式。本研究透過文獻回顧法進行資料的收集，個案研究法探討各類物業管理模式之特色，專家訪談法以研擬本研究績效評估架構，後再與不同專家進行訪談，以提出新的公共住宅物業管理模式之改善建議。本研究發現，公共住宅物業管理現場服務人員的聘用應以滿足社區居住與適度安全導向即可，增進生活使用機能，亦減少管理開銷，以達到經濟效益。本研究結果簡要如下：
    1. 個案物業管理模式之研究：本研究共進行四類的物業管理模式之調查，分別有六個所屬案例。其中，大龍峒公宅及懷生國宅屬單一所有權公有出租住宅，個案的物業管理模式為全權委託及分項委託。而汐止公寓大廈、中山公寓大廈及文山公寓大廈屬私有區分所有權住宅，個案的物業管理模式為委託統籌及自行聘僱。
    2. 物管模式績效評估與比較：依綜合績效評結果，「自行聘僱」物管模式在生活行政、安全防災與環境清潔管理的表現較佳，因個案採用人力相互支援與低成本的人力聘用。「委託統籌」與「分項委託」兩類物管模式同時在生活行政與設施維護管理的表現較佳。「委託統籌」個案採專業化分工，透過多家物管公司的競合與專業建議，有效提升服務品質。「分項委託」個案採分區聯合採購降低委外成本。在投入-產出的基礎下，精簡聘僱物業人力、提供多元服務與良好的統籌管理，有助於提升物業整體服務績效。
    3. 公共住宅管理模式之研擬：本研究建議政府以「分區委託統籌」物業管理模式管理未來的公共住宅。此物管模式係參考「委託統籌」及「分區管理」的手段，將公共住宅案場的事務委託一家物業管理公司，統籌管理服務內容，並以分區統一管理的方式，使範圍內公宅能以連結形成區域網絡與規模經濟。機電維護與室內檢修等機動型業務工作，則另分別委託不同的專業廠商執行維護。後續，本研究操作以10棟大龍峒公宅作為模擬對象，公宅若採用「分區委託統籌」物業管理模式，相對原「全權委託」物業管理模式，評估後每年每棟公共住宅物管委外費用可由493萬調降至359萬，共節省27.2%成本的支出。

    Public housing is a short-term period dwelling for certain identities, teenagers, and people who don’t have a house. The outsourcing method of property management of Taipei City Government doesn’t meet the market needs and its operating fee doesn’t balance in income and outcome. However, there are 50,000 dwelling units under developing. Thus, the aim of this study is studying different types of property management (PM) model of the condominium, evaluating and comparing the performance of different types of management models of condominium and design a property management model which acts as a conceptual framework for future public housing. The literature review, case study and expect interview methods are adopted in this study. In-depth exploration of operating difficulties which affecting the implementation of the management model are extracted. The PM personnel of public housing should be hired to meet its safety needs and to enhance living with low-cost, in order to achieve economic benefit. The results are as following:
    1. Comparison of different cases in PM models: DaLungDung and HuaiSheng public housing belongs to a single ownership and its PM models are “fully outsourcing” and “partially outsourcing”. The Xizhi, Zhongshan and Wenshan apartment buildings belong to a private multi-ownership. First two housing’s PM models are “outsourcing to assist” and the other is “hiring personnel yourself”.
    2. Performance assessment of different models: The “hiring personnel yourself” model has a good performance in administration, security and cleaning, because its personnel assist many jobs in times. Both “outsourcing to assist” and “partially outsourcing” model have a good performance in administration and maintenance, since they outsourcings the service in different profession and in regional, in order to lower its expense and higher the service quality. In the base of input-output standard, hiring service personnel as essential, providing diversity service and manage the property structurally could enhance overall PM quality.
    3. Designing the PM model of public housing: the research suggests local government to adopt “outsourcing to assist regionally” PM model. It should outsourcing the on-site service to a PM company and maintenance service to different company in its profession. In performance evaluation, 10 building of DaLungDung public housing are simulated. Each public housing can lower its expense from 4.9 million to 3.6 million; overall, it could reduce about 27.2% of PM expenses in a year.

    第一章、緒論 1 1.1 研究背景 1 1.2 研究目的 3 1.3 研究方法與流程 4 1.4 名詞解釋 5 第二章、文獻回顧 7 2.1 公寓大廈物業管理相關研究 7 2.1.1 管理組織與服務 7 2.1.2 管理制度與方式 8 2.1.3 社區財務運用 8 2.1.4 小結 9 2.2 國內社會住宅物業管理模式 10 2.2.1 出租國民住宅物業管理模式 10 2.2.2 公共住宅物業管理模式 11 2.2.3 小結 11 2.3 國外社會住宅物業管理模式 12 2.3.1 韓國公共賃貸住宅 12 2.3.2 日本公營住宅 12 2.3.3 香港公共屋邨 12 2.3.4 新加坡出租組屋 12 2.3.5 荷蘭社會住宅 13 2.3.6 小結 13 2.4 公寓大廈物業管理績效評估相關研究 14 2.4.1 績效評估方法 14 2.4.2 物業管理服務品質評估指標 16 2.4.3 資料包絡分析法 17 2.4.4 小結 18 第三章、公寓大廈個案物業管理模式之研究 19 3.1研究方法 19 3.1.1 物業管理模式分類 19 3.1.2 個案研究說明 21 3.1.3 操作方法 22 3.1.4 資料分析 22 3.2 個案物業管理模式現況之比較 22 3.2.1 全權委託 24 3.2.2 分項委託 26 3.2.3 委託統籌 28 3.2.4 自行聘僱 30 3.3 小結 31 第四章、物業管理模式之績效評估與比較 33 4.1 物業管理績效評估之方法論 33 4.1.1 物管績效評估方法 33 4.1.2 物管績效評估架構 34 4.1.3 物管績效評估操作型定義與資料收集方式 41 4.1.4 資料包絡分析法之應用 45 4.2 物業管理績效評估流程 45 4.2.1 步驟一：調查個案物業管理成本 45 4.2.2 步驟二：評估個案物業管理工作量 46 4.2.3 步驟三：評估個案物業管理品質 46 4.2.4 步驟四：計算物業管理績效-資料包絡分析法 47 4.3 物業管理績效之綜合比較 47 4.3.1 生活行政管理之綜合比較 48 4.3.2 安全防災管理之綜合比較 49 4.3.3 環境清潔管理之綜合比較 50 4.3.4 設施維護管理之綜合比較 50 4.4 值得參考的管理模式 51 4.4.1 生活行政管理 51 4.4.2 安全防災管理 51 4.4.3 環境清潔管理 51 4.4.4 設施維護管理 52 4.5 小結 52 第五章、公共住宅「分區委託統籌」物業管理模式之研擬與績效模擬評估 53 5.1 公共住宅全權委託與出租國宅分項委託物業管理模式之優劣式 53 5.1.1 出租國民住宅之「分項委託」物業管理模式 53 5.1.2 公共住宅之「全權委託」物業管理模式 53 5.2 提升公共住宅物業管理績效之核心概念與策略 54 5.2.1 專家訪談與建議 54 5.2.2 提升物業管理績效之核心概念 55 5.2.3 分區管理之策略 55 5.3 公共住宅之「分區委託統籌」物業管理模式 56 5.3.1 分區管理 57 5.3.2 現場物業管理勞務分區聯合委外 57 5.3.3 定期性保養維護分項分區聯合委外 57 5.4 公共住宅全權委託與分區委託統籌物管模式之績效模擬評估 58 5.4.1 操作方法 58 5.4.2 全權委託物業管理模式 58 5.4.3 分區委託統籌物業管理模式 59 5.4.4 物業管理模式績效模擬評估 61 5.5 小結 63 第六章、結論與建議 64 6.1 研究結論 64 6.2 研究限制 65 6.3 後續研究與建議 66 參考文獻 67 附錄一、公寓大廈個案研究調查表 69 附錄二、公寓大廈個案研究調查結果 71 附錄三、專家訪談-物業管理績效評估方法之檢驗 83 附錄四、專家訪談-公共住宅物業管理模式研擬之建議 84 附錄五、個案物業管理績效指標計算表 85

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