本研究採用一般個案論文的個案研究法探討個案證券公司活化資產的研究方法
活化資產為近年來台灣不動產市場熱門的投資策略,如:
1)熱門國有土地標售2)壽險集團標售熱門地段的商辦大樓3)傳產公司活化廠房土地開發價值4)國產局同意建商地上權標售BOT案5)建商高價標購土地推出豪宅商辦大樓。

個案公司屬於中小型的本土券商, 只有傳產集團壽險投信產業背景無金控背景, 在市場飽和激烈競爭的情形下且101年面臨全球不穩定的歐債風暴,證所稅等不利的經營環境。個案證券公司為了提升競爭力及營運規模，以因應經濟動盪及金融全球化的大環境趨勢. 活化資產是當前擴大經濟規模的方式之一. 個案證券公司有了充足的資金可承作更多業務及有機會跨入未來兩岸的合作關係。 介由活化資產有利提高1)經營效率,申請新的營業項目2)提高資本適足率,改善財務結構3)提高淨值來擴大營運目標4)擴大海外投資機會,整併其它證券公司。
個案證券公司評估活化資產有四種方示,最後決定採用售後租回的方示,其建議報告有4種方式, 說明如下:
a)公開標售b)私下議價 c)現況出售 d)售後租回 4種方式其優缺點如下?
a)第一種公開標售:
公開標售的優點為經過報章雜誌媒體的報導曝光度高,吸引更多投資人,製造競價效果創造高價,在規定時間內完成資產處份程序,交易資訊充分揭露,處份條件明確,可提升投資人評估意願,業主完全掌控交易條件及細節.如採公開標售一般為國有土地, 標售訊息包含投標標的物、時間、地點, 投標須知有買賣契約書草案, 投標單,標封, 委託書.標售標的物等.但其缺點為若政府政策執行不利房地產時,觀望買盤會以低於市價標構,或容易造成流標,增加下一次重新開標的機會成本。

b)第二種私下議價:
私下議價的優點為買賣雙方銷售價格可掌握,不會造成價格破壞,資訊揭露具自主性,不需過度曝光案件,有區域及地緣性的投資人才有機會得知銷售標的物, 不透過中間仲介商, 不需負擔手續費成本.有較大的議價空間,交易條件較有彈性.只需買賣雙方協議議價即可. 不增加買賣雙方曝光壓力. 但缺點為自行議價需承擔交易風險如無專業機構的評估標的物狀況及交易的流程風險, 雙方對議價空間不具客觀中立性,交易時程不易掌握,銷售期間較長,交易條件需與買方協商方能確認,增加雙方交易的不確定性。
c)第三種現況出售:
現況出售的優點為透過中間仲介商交易,委託人依目前的狀況出售,委託人不負任何暇疵擔保責任，所以買方未來發現問題也無法要求原賣方處理，買賣雙方接受出售後概不負責的標的物風險, 一般現況的標的物出售除現有租約的承租人, 買方可以自行分層招商出售或自行分層出租,分層價格試算時將會拉高位置. 但缺點為,如果是現況交屋一般為短期投資客, 短期持有即要再出脫,獲取合理的報酬,易造成標的物產權重新切割,再轉手管理風險增加,原個案證券公司與關係企業壽險公司也將面對需於短時間內搬遷的壓力及搬遷成本。
d)第四種售後租回:
售後租回主要為原資產持有人將資產出售，然後向買方租回繼續使用. 其優點在於若企業缺乏資金時，為改善其財務狀況而採用的一種籌資方式。當企業進行業務範圍擴大時或技術改造，採用這種融資租賃方式籌集資金，用出售所得的現款，可以滿足企業的投資需求。也是國際上通用的一種融資租賃方式. 其優點尚有原資產持有人（承租人）在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金，同時又為出租法人機構提供有穩定的租金投報率。
由於資產的出售和回租實質是同一項業務，資產的售價和資金需一起計算。在承租人（賣方）看來，如租約符合融資租賃的某一條件，就應將回租作為融資租賃處理，否則作為經營租賃處理。按融資租賃處理時，出售資產的利潤應予遞延，並按資產折舊的比例予以分攤。倘若交易發生時，資產的公允價值低於其成本或賬面價值，按照謹慎原則，其差額應即確認為損失。

中文部份
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