由物業管理之觀點探討中華郵政資產營運之經營策略｜國立臺灣科技大學博碩士論文系統

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研究生：	饒輝華 Huei-Hua Rao
論文名稱：	由物業管理之觀點探討中華郵政資產營運之經營策略 The study of business strategy from the perspective of property management to explore the Chunghwa Post property operation
指導教授：	呂守陞 Sou-Sen Leu
口試委員:	鄭明淵 Ming-Yuan Jheng 黃書健 Shu-Jian Huang
學位類別：	碩士 Master
系所名稱：	工程學院 - 營建工程系 Department of Civil and Construction Engineering
論文出版年：	2006
畢業學年度：	94
語文別：	中文
論文頁數：	155
中文關鍵詞：	物業管理、中華郵政、經營策略
外文關鍵詞：	property management, Chunghwa Post, business strategy
相關次數：	點閱：170 下載：16
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物業管理服務業是台灣近年新興的行業，其主要經營業務就是不動產的管理及其生活與商業支援服務，而中華郵政公司資產營運處所主管業務，就是郵政資產的經營與管理，兩者經營內涵具有相當的共通性，所以本研究之主要目的係為中華郵政之資產營運建構前瞻性的中、長期經營策略，以達成「提高資產營運效益」與「創造營收」的目標。
本文以質化（定性）分析為導向，運用參與觀察法對中華郵政資產營運之現況與競爭力作系統性分析，並透過國內、外對於物業管理相關文獻探討，據此建立研究主題架構與流程，再以策略規劃的方法，運用SWOT矩陣、價值鏈及五力模型等策略分析的工具，整合詮釋相關研究內容，最終據以導出立基與創新兩大策略群組。
立基策略的意義是以物業管理服務業之經營內涵為標竿學習對象，著重於現行組織之經營策略的改善，形成優質的組織能力，強化核心競爭力，主要目的是提高郵政資產營運效益及降低營運成本。創新策略就是為公司創造新的價值，包含發掘潛在顧客，擴大服務範疇，增加其他投資業務等，主要目標是為公司創造收益。兩大策略群組可作為中華郵政資產營運之未來經營策略與邁入物業管理之準備。

The service business of property management is a newly arising business in Taiwan recently. The main operational business lies in real estate and life and business supporting service. The department of the Chunghwa Post property utilization is responsible for the property operation and management of the company. The main purpose of this study is to develop the middle and long term operational strategy of the Chunghwa Post property utilization for achieving the goal of the improvement of property utilization proficiency and business profit promotion.
This paper adopted strategic planning analysis to conduct the survey. It makes use of participant observation to summarize the information about the present situation and competitiveness of Chunghwa Post property utilization. Based upon the concepts of strategic planning (SWOT, value chain and five forces strategic model), the short-term base strategies and the long-term innovative strategies were established.
The significant issues of the short-term strategies put great emphasis on the management capability improvement of the current organization to form the high-quality organization abilities and to enhance the core competencies. Its main purpose is to raise its own property utilization profits and to reduce the operation costs of the Chunghwa Post. The long-term innovative strategies are to create the new markets for company. In accordance with the discoveries of latent customers in the property management services, new possible business services are proposed. The outputs of the research might be used to assist the Chunghwa Post in the preparation of the new business services of property management.

摘要.....................................................Ⅰ
ABSTRACT.................................................Ⅱ
誌謝.....................................................Ⅳ
目錄.................................................... Ⅴ
圖目錄.................................................. Ⅷ
表目錄...................................................Ⅸ
第一章  緒 論	1
1.1研究動機與目的	1
1.2研究方法	2
1.3研究流程與架構	3
第二章  相關理論與文獻回顧	5
2.1策略理論	5
2.1.1名詞定義	6
2.1.2文獻摘要	8
2.2物業管理	10
2.2.1名詞定義	11
2.2.2文獻回顧	12
第三章  研究背景與研究方法介紹	14
3.1中華郵政股份有限公司簡介	14
3.1.1中華郵政沿革與使命	14
3.1.2核心價值與文化	16
3.1.3公司願景與業務	17
3.1.4組織系統	18
3.1.5郵政營運政策（95年度）	19
3.1.6資金運用情形	19
3.1.7小結	20
3.2物業管理簡介	21
3.2.1物業管理之功能與服務範疇	21
3.2.2服務目的與內涵	22
3.2.3小結	23
3.3國外物業管理發展簡介	24
3.3.1美國、英國物業管理產業現況	24
3.3.2日本物業管理產業現況	26
3.3.3香港、大陸物業管理產業現況	27
3.4台灣物業管理發展簡介	28
3.4.1物業管理產業發展歷程	29
3.4.2國內集合住宅建築物維護管理模式	30
3.4.3產業經營現況	30
3.5研究方法	31
3.5.1策略規劃	32
3.5.2價值鏈分析	35
3.5.3五力分析	36
3.5.4 PEST分析	36
3.5.5 SWOT分析	37
3.5.6 SWOT矩陣策略分析	38
3.5.7深度訪談法與受訪者背景	39
3.6小結	41
第四章  國內外物業管理產業分析	43
4.1台灣物業管理產業分析	43
4.1.1產業結構五力分析	43
4.1.2產業價值鏈分析	45
4.1.3產業所面臨問題	46
4.1.4 PEST and SWOT分析	48
4.2國內、外物業管理產業比較分析	49
4.2.1服務範疇比較分析	50
4.2.2產業特性差異分析	50
4.3鑒往知來---國內物業管理服務業發展趨勢	52
4.4小結	54
第五章 中華郵政資產營運現況與競爭力分析	56
5.1法律關係---依法行政	56
5.2使命---提高資產營運效益	56
5.3組織	57
5.3.1沿革	57
5.3.2領導、發展與職掌	59
5.3.3人力資源	61
5.3.4核心價值與組織文化	63
5.3.5願景（共同價值觀）	64
5.4資產規模	65
5.5營運模式	66
5.5.1營運結構	66
5.5.2營運核心與特性	66
5.6營運策略	67
5.6.1資產維護管理	68
5.6.2資產開發運用	70
5.6.3其他投資業務	70
5.7營運績效	71
5.8營運系統影響因素分析	73
5.8.1當前外部環境變遷	73
5.8.2內部環境條件	74
5.8.3資產營運價值鏈分析	76
5.8.4當前資產營運困境	77
5.8.5 PEST與SWOT分析	77
5.9小結	78
第六章 中華郵政資產營運邁入物業管理之策略	79
6.1 策略形成邏輯	79
6.2資產營運與物業管理之關聯性	80
6.2.1經營內涵分析	80
6.2.2關聯性與標竿學習	81
6.3 資產營運之經營（競爭）策略分析-從外而內策略分析	83
6.3.1資產營運轉型變革必要性	83
6.3.2  SWOT矩陣策略分析	86
6.3.3中華郵政公司資產營運競爭策略形成基礎	86
6.4立基策略（提升資產營運效益）-由內而外策略分析	86
6.4.1立基策略的內涵	86
6.4.2小結	86
6.5創新策略（轉型以創造收益）-由內而外策略分析	86
6.6中華郵政進入物業管理產業之建議策略方案	86
6.6.1中華郵政核心競爭力與物業管理範疇及功能	86
6.6.2中華郵政的優勢與機會	86
6.6.3中華郵政進入物業管理產業之策略	86
6.6.4其他投資管理之策略	86
6.7四項行動架構與策略草圖	86
6.8小結	86
第七章  結論與未來展望	86
7.1結論	86
7.2研究限制	86
7.3未來展望	86
參考文獻	86
附錄一  資產管理公司	86
附錄二 物業管理公司與公寓大廈管理公司的差異	86
附錄三  較具規模及知名的台灣物業管理公司簡介	86
附錄四  大型專業物業管理產業分布概況	86
附錄五  深度訪談紀錄表	86
圖目錄
圖 1.1研究流程與研究方法關聯圖	3
圖 1.2研究章節架構	4
圖 2.1策略、資源、潛能關係圖	7
圖 3.1中華郵政股份有限公司組織層級架構圖	18
圖3.2 物業管理的功能	21
圖 3.3策略規劃流程	34
圖 3.4策略的形成	34
圖3.5一般企業價值鏈分析	35
圖3.6產業競爭的五股作用力	36
圖3.7研究工具間的關連性	42
圖4.1物業管理服務業服務範疇關係圖	43
圖 4.2物業管理五力模型	44
圖 4.3物業管理產業價值鏈	46
圖 5.1改制公司前（技術處）組織架構圖	58
圖 5.2改制公司後（資產營運處）組織架構圖	58
圖5.3組織發展之變革	60
圖 5.4郵政局屋興建工程生命週期	62
圖5.5資產營運結構圖	66
圖 5.6資產營運策略	68
圖 5.7中華郵政資產營運處職掌業務價值鏈分析	76
圖 6.1策略形成的思維架構圖	79
圖 6.2「立基」與「創新」策略群組發展過程	86
圖6.3立基策略的意義	86
圖6.4立基策略內涵	86
圖6.5立基策略與創新策略關係圖	86
圖6.6中華郵政物業管理公司架構	86
圖 6.7四項行動架構圖	86
圖6.8策略草圖價值曲線	86

表目錄
表2.1策略的層級	6
表 2.2有關「策略」文獻摘要表	9
表2.3各國對物業管理之定義	12
表2.4物業管理文獻回顧摘要表	13
表3.1中華郵政公司企業文化	16
表3.2中華郵政公司五大服務方向	17
表3.3中華郵政營運政策（95年版）	19
表3.4 物業管理服務業之分類與服務範疇	22
表3.5美國物業管理產業特色	25
表3.6日本物業管理特色	27
表 3.7台灣物業管理產業發展重要里程碑	29
表3.8 國內集合住宅建築物維護管理模式	30
表 3.9策略規劃內涵	32
表 3.10 PEST分析表	37
表3.11內部優勢與外部機會	37
表 3.12 SWOT分析圖	38
表 3.13 SWOT矩陣交叉分析法	38
表3.14 深度訪談受訪者背景資料	40
表4.1物業管理五力分析	45
表4.2台灣物業管理產業所面臨的問題	47
表 4.3台灣物業管理產業PEST（External）分析	48
表 4.4物業管理產業現況SWOT分析	49
表 4.5台灣與國外物業管理公司服務範疇之比較	50
表 4.6台灣與國外物業管理公司整體經營背景之比較	51
表4.7國外物業管理公司經營型態	52
表4.8政府訂定物業管理發展策略	53
表4.9「物業管理」訪談結果分析表	55
表5.1「組織經營」訪談結果分析	59
表 5.2資產營運處職掌與承辦科室	60
表5.3「組織經營」訪談結果分析	61
表5.4「組織經營」訪談結果分析	63
表5.5中華郵政資產維護管理內涵	69
表5.6中華郵政資產開發運用內涵	70
表5.7資產營運處績效評核指標項目及評分標準	71
表5.8「組織績效」訪談結果分析	73
表5.9營運系統外部環境影響因子	74
表5.10中華郵政資產營運外部環境限制條件	74
表5.11中華郵政資產營運內部環境限制條件	75
表 5.12中華郵政資產營運PEST（Internal）分析	77
表 5.13中華郵政資產營運SWOT分析	78
表 6.1全方位物業管理公司與中華郵政資產營運經營內涵對照表	81
表6.2組織標竿學習內涵	82
表6.3「物業管理」訪談結果分析	83
表6.4「組織績效」訪談結果分析	84
表6.5「組織轉型」訪談結果分析	85
表 6.6中華郵政邁入物業管理SWOT分析表	86
表6.7 SWOT矩陣交叉分析對應表	86
表 6.8中華郵政邁入物業管理SWOT矩陣策略分析表	86
表6.9「未來經營策略」訪談結果分析	86
表6.10 W-O、S-T、W-T策略	86
表6.11「未來經營策略」訪談結果分析	86
表6.12 S-O策略	86
表6.13「未來經營策略」訪談結果分析	86
表6.14物業管理與中華郵政之服務範疇對應表	86
表6.15物業管理之功能與中華郵政之服務功能對應表	86
表6.16國內物業管理未來可能發展之營運模式	86
表6.17四項行動架構	86
表6.18「未來經營策略」訪談結果分析	86

                                

一、網站
1.中華郵政全球資訊網，http://www.post.gov.tw/post/index.jsp
2.中華物業管理協會網站，http://www.chpma.org/big5/index.asp
3.中華民國物業管理經理人協會，http://www.bma.org.tw/main.asp
4.大中華物業管理網，http://www.wuguan.com/index_big5.php
5.中國物業管理協會，http://www.ecpmi.org.cn/
6.香港物業管理公司協會，http://www.hkapmc.org.hk/
7.太平洋公寓大廈管理公司，http://www.security.com.tw/comp1.asp
8.東京都物業管理機構，http://www.tokyonet.com.tw/index01.php
9.仲量聯行http://www.joneslanglasalle.com.tw/zh-TW/
10.戴德梁行，http://www.dtz.com/portal/site/zh-cn
11.世邦魏理仕有限公司，http://www.patrickshih.idv.tw/
12.BIFM英國設施管理協會網站，http://www.bifm.org.uk/bifm/home
13.IFMA國際設施管理協會網站，http://www.ifma.org/index.cfm
14.JFMA社團法人日本設備管理推進協會網站https://www.fis.jfma.or.jp/fis/front/index.cfm
15.IREM國際資產管理協會網站，http://www.irem.org/home.cfm#
二、文獻
中文文獻
期刊、報告、計畫
1.交通部中華郵政股份有限公司，「2004年度中華郵政年報」，交通部中華郵政股份有限公司，2005.8。
2.怡高物業房地產管理部，「台北房地產管理市場專題報導」
3.劉俊傑、張乃文、楊智凱，「台灣大廈管理與國外物業管理的比較與借鑒」，現代營建302期第67~76頁，2005/2。
4.黃妙玲、蕭炎泉，「建築物使用維護管理問題與因應對策之探討」，現代營建292期第41~50頁，2004/4。
5.林錫勳，「台灣物業管理產業結構分析」，東京都公寓大廈管理維護(股)公司，2002/6。
6.高永昆，「台灣物業管理發展簡介」，2001/12。
7.王順治，「物業管理制度研究」，內政部建築研究所自行研究報告，2004。
8.行政院經濟建設委員會，「服務業發展綱領及行動方案」，2004/12。
9.內政部，「物業管理服務業發展綱領及行動方案--旗艦計畫：物業管理服務業營運整合示範計畫」，2004/12。
10.王敏順，「台北市南港區都市空間結構分析」，現代營建312期第61-69頁，2005。
11.顏世禮，「不動產之第三級產業－物業管理」，台北建築月刊第177期，1992年6月15日。
12.王昌、吳文明、許榮淇、李芳賓、丁三和，「郵政資產調查及管理之研究」，郵政研究，第77期，2000/9。
13.中華郵政內部期刊，「今日郵政」、「郵人天地」、「中華郵工會訊」，中華郵政股份有限公司，2006。
14.王銘宗，「鑑往知來-淺談未來趨勢」，中華郵政公司知識講座講義，2006。
書籍
1.周旭華譯，「競爭策略」，天下文化，1998。
2.李明軒、邱如美合譯，「競爭優勢」，天下文化，1999。
3.金偉燦、莫伯尼，「藍海策略」，天下文化，2005。
4.黃營杉譯，「策略管理」第四版，華泰文化，1999。
5.湯明哲，「策略精論—基礎篇」，天下文化，2003。
6.李國光，「策略知識管理」，台灣科技大學營建工程研究所碩士班講義，2003。
7.林維熊，「策略管理」，台灣科技大學管理研究所碩士班講義，2005
8.沈世宏、單世堯、張志蒼、俞幸國，「台灣物業管理發展概論」，中華物業管理協會出版，2005。
9.許士軍，「管理辭典」，華泰文化事業公司，2003。
10.吳思華，「策略九說：策略思考的本質」，臉譜文化出版社，1998。
11.司徒達賢，「策略管理」，遠流出版，1995
論文
1.陳瑞榮，「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」，台灣科技大學建築研究所碩士論文，2000。
2.林錫勳，「台灣與大陸物業管理產業結構分析－兼論跨國物業管理公司之進入策略」，國立臺灣大學/國際企業學研究所/碩士論文，2001。
3.陳柏廷，「建立台灣物業管理內涵之基礎性研究」，國立台北大學地政學系碩士論文，2004。
外文文獻
1.Angelo Kinicki and Brian K. Williams，Management-apractical introduction，McGraw-Hill Irwin，New York，2003。
2.Efraim Turban,Jay E. Aronson,Decision Support Systems and intelligent Systems-Sixth Edition，華泰文化，2003。
3.Bryson,J.and Einsweiler,R.C.，Symposium：Strategic Planning Introduction，Journal Of The American Planning Association,Volume 53，No1，Winter 1987
4.Douglas Scarrett，Property Management，Ashgate Pub Co ，London，1983
5.Edmond P.Rondeau and Robert Kevin Brown and Paul D.Lapides ，Facility Management，John Wiley & Sons Inc，New York ，1995
6.Peter Barrett，Facilities Management-Towards Best Practice，Routledge，London，1995
7.Charles W.L.Hill and Gareth R. Jones，Strategic Management Theory，Houghton Mifflin Company，Boston，1998

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