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研究生： 楊永泉
YUNG - CHUAN YANG
論文名稱： 百坪以下基地投資開發興建集合住宅可行性探討-以台北市某個案為例
Research of Feasibility of Investment Development Building Congregate Housing in a Site under 330 Square Meters:A Case Study in Taipei City
指導教授： 林慶元
Ching-Yuan Lin
口試委員: 莊英吉
none
郭詩毅
none
學位類別： 碩士
Master
系所名稱： 設計學院 - 建築系
Department of Architecture
論文出版年： 2014
畢業學年度： 102
語文別： 中文
論文頁數： 127
中文關鍵詞： 100坪以下小基地 、住宅開發 、可行性
外文關鍵詞： sites under 330 square meters, property development, feasibility
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    • 近年來，各國普遍採取低利政策來刺激消費，在國人傳統觀念裡「有土斯有財」下，熱錢正潮置產保值席捲而來，而房地產則為重要投資標的；而台北地區可供開發建築之土地日趨減少，因此部份建設公司業者順應環境改變經營策略，轉而投資開發100坪以下小基地。
    本文首先說明研究背景、動機與研究目的，進而提出研究方法。本研究以半結構式的深度訪談方式為主要蒐集資料的方法，邀請到適合本研究目的之十位受訪者外，另外又採個案實例分析研究方式作交互驗證其結果，探討不動產投資開發內、外部風險之市場、區位、環境及報酬之本質，根據研究結果歸納內部條件有1.建立精準投資決策的評估方法；2.尋求資金來源管理多元化，以利擁有靈活的資金調度能力，進而降低資金成本；3.控制經營風險；4.塑造公司品牌形象；而外部條件有1.基地區位及周邊環境條件；2.推案時間；3.建案公設比。
    本文最後根據研究結論針對百坪以下土地投資開發時，因不同都會區域
    與地方文化、生活習性等差異，應調整投資開發方式的建議。

    In recent years, many governments around the world implement low interest rate policies to sting their consumption. With a traditional idea of “owning land means owning fortune,” hot money is mainly invested in order to store values in Taiwan, and real estates are key items in such trends. In Taipei City, decreasing spared land for development force several property developers to change their strategies to turn their focus to sites plans that are smaller than 330 square meters.
    In this research, the author will first explain the background, the motive and the purpose of the research, then offer the research method. This study utilizes semi-structured in-depth interviews with 10 proper interviewees as the main method to collect data and later uses case study methodologies to achieve cross-validation. In such ways, the author will go through various natures of the market, the location, the environment and the profit of external risks in real estate investing and such findings of this research can be summarized below as internal factors, including 1. an assessment method that can precisely identify a proper investing strategy, 2. diversified management of sources of capital for flexible capital and lower costs, 3. operating risk control, and 4. building an appropriate brand image, and external factors, including 1. the location and surrounding area of the planned site, 2. selling time of the year and 3. ratio of public utility.
    According to the result of this research, the author offers a suggestion that investing and developing methods regarding building sites under 330 square meters should be properly adjusted between different cities, locations, cultures and customs.

    摘 要 …………………………………………………………………………………I ABSTRACT………………………………………………………………………………II 誌謝………………………………………………………………………………… III 目 錄 …………………………………………………………………………………IV 表目錄…………………………………………………………………………………VI 圖目錄 ………………………………………………………………………………VII 第一章 緒論 …………………………………………………………………………1 1.1 研究的背景與動機 …………………………………………………………1 1.1.1研究背景………………………………………………………………1 1.1.2研究動機………………………………………………………………3 1.2 研究目的 ……………………………………………………………………3 1.3 研究範圍與限制 ……………………………………………………………4 第二章 文獻回顧 ……………………………………………………………………5 2.1 建築業之營運 ………………………………………………………………5 2.1.1房地產特性……………………………………………………………5 2.1.2房地產市場特性………………………………………………………6 2.1.3影響房地產市場之因素………………………………………………7 2.2 不動產投資開發之相關文獻 ……………………………………………11 2.2.1投資可行性分析之研究相關文獻 …………………………………11 2.2.2投資開發決策之研究相關文獻 ……………………………………15 2.2.3評估因子之研究相關文獻 …………………………………………16 2.2.4不動產投資風險之研究 ……………………………………………17 2.2.5其他相關文獻 ………………………………………………………18 2.3 不動產開發決策考慮層面及評估準則……………………………………19 2.3.1土地開發決策之相關文獻 …………………………………………19 2.3.2不動產開發決策評估評估考慮因素 ………………………………22 2.3.3建築法規相關規定 ……………………………………………24 2.4 影響投資開發住宅的因素…………………………………………………26 2.5 影響風險的因子……………………………………………………………28 第三章 研究方法與設計……………………………………………………………34 3.1 研究方法 …………………………………………………………………34 3.2 專家訪談法 ………………………………………………………………34 3.2.1專家訪談技的技巧…………………………………………………35 3.3 訪談對象的背景 …………………………………………………………36 3.4 研究程序 …………………………………………………………………37 3.5 深度訪談大綱 ……………………………………………………………38 3.6 研究限制 …………………………………………………………………40 第四章 實例驗證與結果分析………………………………………………………41 4.1 名詞解釋及定義 …………………………………………………………41 4.2 訪談資料分析 ……………………………………………………………42 4.3 實例分析 …………………………………………………………………50 4.3.1基地分析……………………………………………………………50 4.3.2環境分析……………………………………………………………54 4.3.3區域房屋市場分析…………………………………………………57 4.3.4產品分析……………………………………………………………57 4.3.5結果與討論…………………………………………………………62 4.4 研究與發現 ………………………………………………………………70 第五章 結論與建議…………………………………………………………………73 5.1 結論 ………………………………………………………………………73 5.2 建議 ………………………………………………………………………74 參考文獻 .……………………………………………………………………………75 附錄一 專家訪談紀錄(A)∼(J) …………………………………………………77 附錄二 專家訪談記路(A)∼(J) …………………………………………………110

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