2015 年8 月中已近子夜，太平洋建設公司集團總部位於13 樓辦公室的安德森
總經理，望向窗外，縱然夜已深，在東區忠孝東路的街道上仍是車水馬龍，安德森
思考著下午召開董事會中董事所提出的質疑，位於臺北市中正區都市更新開發案，
是集團成立以來第二筆推動的都更案，自2007 年太平洋建設公司接手整合，至今
僅餘一地主戶未能配合辦理簽約完成，造成面積5,230 平方公尺的建案推案已延宕
3 年，開發規劃至今，所投入的資金成本約新台幣6 億元，依都市更新協議應給付
予更新戶的搬遷租金補貼款，已增加公司開發成本約5,400 萬元，另所支付都更建
案保證金也達新台幣6,000 萬元。
太平洋建設公司雖然擁有五十多年的建設營造品牌，是臺北市不動產的「東區
開創者」，也是時代建築的推動者，面對現有資金成本有限，面對這個尚未整合成
功的都更案，安德森總經理不斷思索，面對這剩下的釘子戶未能解決，所產生的成
本日漸高升，慢慢侵蝕集團獲利及排擠其他案件開發。
本個案在討論，一個建案的開發，約三~五年才能將收益入帳，此一都更案已
經卡了三年又三年，除了是否能完成是未知數，也排擠了其他開發案的進行，董事
Teddy 的建議並不是全然沒有道理，此時，是否應說服該釘子戶及董事會來完成本
案，且繼續執行本都更案對太平洋建設公司的財務報表能否同樣獲得其他股東認
同？還是將本都更案轉手出售，或是乾脆考慮變更結構圖，可以提前出售，獲利了
解，將資金投入其他建案，以提高公司的獲利？
本個案論文探討深根臺灣建築50 年老牌建設公司，面對2000 年網路泡沫化、
2001 年納莉風災引爆財務危機，到2015 年推動都更案而面臨釘子戶的阻饒，致公
司無法推案，資金成本陷入困境。面對個案公司推動都更的風險，如何提供個案公
司決策參考，使個案公司進行下一步，提升企業核心價值及競爭力，進一步創造企
業的永續經營目標。

關鍵字: 都市更新、都更融資、都更風險、釘子戶

This case is discussing that it takes about three to five years for the development of a
construction project to be accounted for in revenue. This case has been stuck for three or
three years. In addition to whether it can be completed is unknown, it also excludes other
development projects. To proceed, director suggestion is not entirely unreasonable. At
this time, should the nail house and the board of directors be persuaded to complete the
case, and continue to execute the capital reform. Can the financial statements of Pacific
Construction Company also be approved by other shareholders? Or change the capital to
be sold for sale, or simply consider changing the structure chart, you can sell in advance,
understand the profit, and invest the funds in other construction projects to improve the
company's profit?
This case study discusses the deep-rooted in Taiwan more than 50 years construction
company. In the face of the Internet bubble in 2000 and the financial crisis caused by the
Nalli disaster in 2001, it will face the obstruction of nail households by 2015, and the
company will not be able to Resolving the case, the cost of capital is in trouble. Faced
with the risk that case companies promote more, how to provide case companies to make
decision-making references, so that case companies can take the next step, enhance the
company's core value and competitiveness, and further create the company's sustainable
business goals.
Keyword: Urban renewal, Urban renewal financing, Urban renewal risk, Nail households

一、中文文獻
1. 王志成（2009）。信託法。五南出版社。
2. 王耀星（2012）。影響都市更新推動成效因素之探討—以台北市都市更新為例。
3. 江中信（2009）。都市更新法理與實務。
4. 張金鶚（2011）。張金鶚的都市更新九堂課。
5. 陳全勝（2004)。論都市更新容積獎勵對房地產投資報酬率影響之研究。國立臺灣科技大學。
6. 麥怡安（2009）。我國都市更新權利變換制度之研究—以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心。國立政治大學。
7. 賴啟東（2013)。建商選擇都市更新案決策模式之開發。國立台北科技大學
8. 羅素華（2010)。都市更新銀行融資規劃之個案研究。國立臺灣科技大學
9. 王士鳴（2013)。都市更新價值分配與試算之研究。國立臺灣大學
10. 李原銘（2013)。以議價賽局探討都市更新之實施者與地主合理利益分配。國立成功大學
11. 王耀星（2012)。影響都市更新推動成效因素之探討－以臺北市都市更新為例。國立臺灣師範大學
12. 李姿齡（2008)。影響參與都市更新事業意願之探討─以臺北市都市更新為例。國立政治大學
13. 黃國榮（2011)。都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討。國立政治大學
14. 張晏臺（2009)。民間辦理都市更新事業遭遇問題之研究─以臺北市為例。中華大學
15. 顏友信（2014)。都市更新權利變換試算模型之研究-以台北市都會區為例。臺灣大學
16. 譚聿甯（2014)。土地建物所有權人參與都市更新事業模式之研究─以新北市為例。國立台北科技大學
二、英文文獻
1. Blumberg, B., Cooper, D. R., & Schindler, P. S. (2014). Business research methods. London: McGraw-Hill Education.
2. Brealey, R. A., Myers, S. C., & Marcus, A. J. (2020). Fundamentals of corporate
finance. New York, NY: McGraw Hill Education.
3. Sharkansky, I. (2002). Economic Social Values and Other Dilemmas in Policy
Making. Public Administration: An Interdisciplinary Critical Analysis. New York:
Marcel Dekker.