不動產景氣衰退之造成有諸多原因可能包括經濟、政治、政策、社會等等因素，也影響了大眾購買力及價值觀，而促使消費趨於保守。因此假如建築投資業者之間沒有產生彼此之差異性，常常因其特性經營工期長、資金回收慢，又要承受原料、人事、賦稅等營運成本的壓力，而淪為彼此的價格惡性競爭。可見精準建築產品定位之重要性，其中建築立面更是客戶瀏覽建案之第一印象。
　　因此本研究透過內政部不動產交易實價登入中，針對台中西屯區、南屯區及北屯區之實際案例分析個案之各類屬性及銷售率，再經過建築立面設計之相關文獻及專家訪談將高層集合住宅立面設計之關鍵因子進行歸納整理，來進行共三階段之分析。首先以ANOVA分析做第一次的篩選，結果顯示整體風格、外牆陽台、建築屋頂、外牆裝飾、案例區域等變項中有顯著效果；以關聯規則探討其潛在關鍵成功因素發現大部分圍繞在整體風格－現代簡約、陽台並列式、裝飾構造類，擁有較好的銷售率；最後建立類神經網路預測模型進行驗證也有高達84%之準確率，期望有助未來不動產相關業者進行可行性評估之參考。

The affection of real estate market had many factors. It includes economy,politics, policy, society, and so on. It even affects the purchasing　power, values and make consumption reduced. As a result, if real estate　developers didn’t make more difference, it will spend much time and cost on maintaining company, including raw materials, payload, tax, and so on. The probability of price competition will even increased. So the product positioning how important it is. Therefore, the research is focus on 97 cases which are the Beitun, Xitun, Nantun District of Taichung’s real estate market of high-rise residential building by the government actual-price service network of and real estate transactions It can be summed up about property and sales. This research wanted to through expert interview and abroad literature discussion, to find the critical factors of façade design of high-rise residential building. First, the research method is ONE-WAY ANOVA. From the results of studying, architectural style, balcony type, roof type, architectural decoration, district factors are the main key which affect real estate sales; Second, the research method is Association rule to find the hidden rules. From the results of studying, we can find that almost all of them surround the modern simplicity style, balcony which is abreast, sunshading board have better sales. Finally, we establish the neural network model to verify, and have 84 percent of correctness. We look forward the results of this research can offer the real estate developers a reasonable decision.

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