本研究係採個案方式，探討在2008年第二季美國不動產泡沫化引發次貸風暴造成全球股市大崩盤，使國內REITs基金皆遠低於淨值；新光一號不動產管理機構--新昕國際(股)公司蕭經理面對外部嚴峻的經濟環境與基金投資的大樓逐漸老舊使維護費用大增、大樓出租率與租金下滑情況下，評估將中山大樓REAT加入新光一號REITs的投資組合，藉以提升基金之收益。
最後由新光一號受託機構兆豐商銀以 38.02億元得標；新光人壽中山大樓不動產資產信託REAT物業標售，為國內不動產活化樹立二道新的里程碑：其一是國內首件REAT到期標售；再者是買家落在新光一號，成為國內不動產投資信託基金REITs首度透過公開標售模式增購不動產的案例。
因新光人壽投資新光一號達21%，是新光一號的受益人，且新光人壽持有中山大樓REAT高達56.4%次順位可分配全部的資本利得；所以金管會認為：這筆買賣還是有利益衝突的問題，希望能進一步管理。金管會於2009年7月20日修訂「信託業受託辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之內部控制與稽核制度應行注意事項」，以從嚴規範不動產投資信託（REITs）及不動產資產信託（REAT）與關係人交易的方式。

This paper is a case study delving into the subprime mortgage crisis triggered by the U.S. real estate market collapse in the Second Quarter of 2008 that erupted into a global stock market debacle. The crisis caused the local REITs fund to plummet far below its net value. In light of which, faced with the problems of a bearish economic environment, increasing maintenance costs of the old fund investment building, and decreasing lease space occupancy and rental rates, Mr. Shiaw, manager of the Shinkong No. 1 Real Estate management firm – New Light International Co., Ltd., started to evaluate the possibility of upgrading fund profitability through the incorporation of Chungshan Building REAT into the Shinkong No. 1 REITs investment portfolio.

Finally, Mega Bank, a Shinkong No. 1 trustee institution won the auction at a price of NT$3.802 billion; the sale of the Shinking Life Insurance Chungshan Building Real Estate Asset Trust (REAT) set two new milestones in the local real estate market. On one hand, it was the first REAT maturity auction sale ever held in the country; on the other hand, the auction buyer was Shinkong No. 1. The sale was the first Real Estate Investment Trust Fund (REITs) acquisition in the country realized through an open auction sale.

Since the investment of Shinkong Life Insurance in Shinkong No. 1 amounted to 21% of the latter’s shares, and thus it constitutes a beneficiary of Shinkong No. 1. Moreover, the Chungshan Building REAT (a considerable 56.4%) owned by Shinkong Life Insurance are all subordinate principals and interest earnings for appropriation; hence, the Financial Supervisory Commission found the sale questionable due to conflict of interests and demanded further management. On July 20, 2009, the Financial Supervisory Commission amended the Instructions on the Implementation of Internal Control and Audit Systems of Real Estate Investment Trust and Real Estate Asset Trust Commissioned to the Services of Trustee Companies, thereby imposing more stringent regulations on the transaction methods between related parties of Real Estate Asset Trust (REAT) and Real Estate Investment Trust Fund (REITs).

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