「住」是國民基本權利，也是所有社會問題的核心，各國政府對於保障其人
民居住權利及提升居住環境品質，均訂有相關住宅政策及消費者保護措施，期藉
由整體住宅政策之規劃及訂定，提升國民居住權利維護之意識，進而實現「居有
其所」之政策目標。
臺灣住宅政策長期以來以輔助人民購置住宅為主，但隨著人口結構快速趨向
高齡化，「居有其所」的「在宅安老」及相關消費者保護將是未來住宅政策重要
的議題，由各國經驗觀之，以房養老貸款將是「在宅安老」補充年長者生活經濟
重要的來源之一，臺灣為因應高齡化社會的來臨，自2015年開辦商業型以房養老
貸款，但迄今尚無相關研究文獻探討本項貸款實施後對消費者的影響，相關消費
者保護配套措施應有討論及改善空間，考量完善的消費者保護機制，將是本項貸
款永續發展的要件，所以本文將以國外以房養老成功的經驗，從消費者保護觀點
探討之，以期本項貸款更臻完善。
在本文中主要係探討以房養老制度有關消費者保護措施，並參酌國外主要國
家以房養老模式相關消費者保護概況，及其制度的運作方式，提出可適用於我國
之可行性方案，期藉由本文的研究結論及建議，未來能提供政府主管機關及金融
機構在制訂住宅政策時，對於年長者「在宅安老」有關消費者保護政策之參考，
再就現行制度相關法令對消費者保護不足部分，提出因應措施及建議，並對於我
國以房養老貸款可能發生之消費爭議，提出因應措施，以及提供金融機構規劃以
房養老貸款對於消費者保護，產生提點之功效。
研究結果發現：1.我國無建置專業輔導諮詢制度，欠缺獨立公正諮詢機構
評估老人之合適度，制度上並無利益衝突的防範，將不利消費者保護。2.尚未依
據消費者保護法第 17 條規定，制定貸款定型化契約，以預防消費爭議及保護消
費者權益。3.政府對於年長者之保護，不宜較無自有住宅者為薄，而現行銀行法
III
並無明定以房養老貸款期間上限，應得類推適用銀行法第 38 條但書有關無自有
住宅貸款之規定不設貸款期間上限，但仍應由主關機關解釋為宜。

Right to adequate housing, as a basic citizen right and the core of many social issues,
is legally secured via relevant housing policies and consumer protecting measures in
each nation, to enhance the right to adequate housing and improve the living condition
of its citizens. Relying on the overall planning and legislation, the notion of adequate
housing may be elevated, and ultimately fulfilling the goal of “home ownership”.
In Taiwan, the major housing policy has long been assisting the citizens to acquire their
housings. However, following the trend of rapidly aging population, “growing old at
home” for the elders is a critical issue in the upcoming future. Observing the
experiences of various countries, reverse mortgage is one of the most significant
financial sources for the elders. In response to the aging society, commercial banks in
Taiwan have been offering reverse mortgage since 2015. Relevant research on its
impact on the consumers and follow-up is still missing. Standing on the side of
consumer protection, this study shall review the successful measures done in other
nations regarding to reverse mortgage, aiming to improve the domestic policy and its
future development.
This paper focuses on the consumer insurance related to reverse mortgage system,
referring to models from other countries and proposing feasible plans to be applied in
Taiwan. There are three key findings in this research. First, Taiwan government does
not provide professional consultation on whether the elders are suitable for reverse
mortgage, and lacking a system to prevent conflict of interest, which is averse to
consumer protection. Second, not in accordance with Article 17 of the Consumer
Protection Law, there lacks the formulation of a loan contract to prevent consumer
V
disputes and protect consumer rights. Third, the government’s protection for the elderly
should not be less favourable than those without their own houses. The law does not
specify the upper limit of the reverse mortgage period, and thus may refer to Article 38,
given a judgement from the authorities.

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