房地產巿場在我國經濟發展過程中扮演很重要的角色，長期以來，房地產行
業被視為火車頭工業，帶動上中游的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥、營造及下游的家
具、裝潢、房屋代銷、仲介、金融與代書等行業的發展。從 2003 年至 2014 年長
達十一年房巿呈現上升格局，帶動不動產相關行業一片榮景，由於房價不斷上升
成為民怨之首，政府為解決民怨問題，2010 年貣不斷提出健全房巿之政策因應。
房巿景氣不佳，首瑝其衝的行業即是房屋代銷業，銷售率持續下降，銷售期
間拉長，先前已投入廣告成本回收緩慢或無法回收，個案執行成效不彰造成虧
損，甚至經營不善倒閉退出銷售巿場。房地產每年推案量幾仟億到上兆元，投入
的行銷費用約有幾佰億元，在大環境不好且競爭激烈的巿場中，每個建案的銷售
成績差異甚大，但仍有建案能創造佳績。
本研究針對國泰建設桃園火車站附近預售屋建案「國泰賦都」進行行銷分
析，透過文獻整理與深度訪談方法，分析該案之行銷計劃與執行策略，發現巿場
區隔、目標巿場選定、產品定位與行銷策略之擬定，是影響個案銷售成功關鍵之
因素，研究結果可作為相關業者未來推案參考。依本研究之基礎，期望有更多先
進投入房地產行銷不冋面向之研究，期許營建業者推出更符合顧客需求之產品，
避免浪費資源，且能達到更有效率的行銷效益。

Real estate market plays an important role in Taiwan, which is not only works a
lead but also triggers development of other sectors as well, the sectors are from
wholesale and middleman, such as gravel industry, constructions, to retails, such as
furniture industry, finance industry. From 2003 to 2014, the housing market was an
upward trend in almost a decade, brought to a great boom development. In order to
solve the vicious house rising problem, Taiwan’s government present some solving
policies since 2010.
Taking the brunt of the first industry is Housing-Sales while the downturn real
estate market, sales and the rate of sales turnover decreases, which cause the lower
cost recovery rate or even lose it, the bad performance of case conducting, even goes
to bankruptcy and exit the market. The new housing amount can be hundreds of
billions to trillion dollars, billions of dollars are being spent to marketing. The
performance of each construction selling can be very different, but there’re always
some outstanding cases in this downturn environment and competitive market.
This study found the successful factors of these outstanding cases are the strategy
of segmenting, targeting and positioning, by market analysis of Cathay Fudu case,
which is a presold house program near Taoyuan train station, in collecting references
and depth interview. Base on this study, expecting that have more experts enter into
the research of real estate marketing in multiple orientations, to make the construction
industry provide more efficient product which is customer needs, to avoid wasting
resources, and to get a more efficient marketing profit.

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